Bij Blue key helpen we buitenlanders aan een appartement in Valencia. Door onze volgers te voorzien van correcte informatie over Valencia helpen we hen een juiste investeringsbeslissing te nemen.
Dit artikel is de eerste aflevering van een serie van 4 artikelen over het kopen van een appartement in Valencia. In dit artikel concentreren we ons op het gedeelte “vastgoed zoeken”, het eerste stukje van de puzzel. De andere 3 artikelen in deze serie gaan over “juridische hulp tijdens het koopproces“, “hoe u geld kunt verdienen met uw eigendom“ en “hoe u uw eigendom beheert“. Blijf kijken!
Hoe koop j een apartment in Valencia? Hoe werkt het?
Voordat u een appartement in Valencia koopt, moet u weten hoe de vastgoedmarkt werkt. De vastgoedwereld in Valencia werkt op een opmerkelijke manier en is compleet anders dan wat de meeste buitenlandse kopers gewend zijn. Om het voorzichtig te omschrijven: de vastgoedwereld in Valencia kan behoorlijk verwarrend zijn, dus je hebt goede begeleiding nodig.
Dit is wat u moet weten:
De spelers
Iedereen kan makelaar (beweren) te zijn. Vastgoedmakelaar is geen erkend of gereglementeerd beroep. Jarenlang was het nodig om geregistreerd te staan als API om als agent te kunnen uitoefenen, maar deze regeling werd ingetrokken. Tegenwoordig mag iedereen zich makelaar noemen. Het is niet eenvoudig om de cowboys van de professionals te onderscheiden, en in feite zijn dit de spelers:
1. Internationaal gereputeerde franchises. Veel buitenlanders die op zoek zijn naar een (duurdere) woning in Valencia nemen contact op met deze bedrijven omdat ze vertrouwen hebben in het merk. Inderdaad, de klantenservice is niet slecht (mits je het juiste profiel als koper hebt), en je mag een service in het Engels verwachten. Het nadeel is dat de commissies hoog zijn en dat de eigendommen niet altijd zo exclusief zijn als ze doen geloven.
2. Grotere lokale vastgoedfranchises. Dit zijn franchise-onroerend goed met vaak zeer jonge makelaars die alleen op commissiebasis werken. Deze jongeren zouden er alles aan doen om je een woning te verkopen, wat er ook gebeurt, dus je kunt maar beter elk woord dat ze je vertellen dubbel controleren. De positieve kant van het werken met deze franchises is het feit dat ze meestal een groot aanbod aan panden hebben om je te laten zien, en dat ze letterlijk dag en nacht voor je werken, als ze je als een hot lead beschouwen.
3. Kleinere onafhankelijke inmobiliaria’s. Dit zijn de kleinere vastgoedbedrijven, meestal met een kantoor op de begane grond. Deze mensen hebben de neiging om een betere klantenservice te bieden en kennen meestal hun vak, maar verwachten niet dat ze een andere taal dan Spaans spreken. Vaak werken deze mensen heel lokaal (kopen + huren) en hebben ze een persoonlijke band met de eigenaren van de panden. Dit geeft hen soms een voordeel omdat ze eerder weten welke panden in hun straat op de markt komen.
4. Project managers. Projectmanagers zijn legitieme vastgoedprofessionals, vaak expats, die op de omgekeerde manier werken: in plaats van het aanbod als uitgangspunt te nemen, werken deze projectmanagers op een zachtere manier en nemen ze de vraag als uitgangspunt. Dit houdt in dat ze zich richten op de kopers en dat ze op zoek gaan naar een bijpassend appartement. Dit bedrijfsmodel is het meest efficiënt voor buitenlandse kopers omdat de projectmanagers de markt zullen doorzoeken volgens de specificaties van de koper. Ze hebben meestal overeenkomsten met traditionele inmobiliaria’s (ze verdelen de commissie) waardoor ze een breed speelveld hebben. Ze scrollen voor je door de idealista-website, leggen contact met de verkopers, of dat nu een andere professional of een individu is, en onderhandelen in uw naam.
Exclusiviteit
Alle spelers (makelaars) jagen op exclusiviteit, maar krijgen die zelden. Het is in Valencia niet gebruikelijk dat een verkoper de exclusieve verkooprechten aan 1 makelaar geeft. De grotere spelers komen er soms mee weg, maar de meeste eigendommen die te koop staan, komen overal op internet terecht, gepubliceerd door verschillende makelaars. Verwacht dezelfde woning op verschillende platforms tegen verschillende prijzen te vinden. Heel verwarrend inderdaad.
Om dit gebrek aan bescherming tegen te gaan, zullen makelaars u vaak een stuk papier laten ondertekenen wanneer ze u een woning tonen. Dit stuk papier verplicht u om hun commissies te betalen, zelfs als u het onroerend goed niet met hen koopt. Dit is gebruikelijk, vooral bij de franchises en zou u als koper niet moeten afschrikken.
The platforms
De meeste, zo niet alle, makelaars publiceren woningen op hun eigen website en op de 2 grote platforms: idealista.com en fotocasa.es. De meeste mensen die op deze websites publiceren, zijn vastgoedprofessionals, ook al doen ze zich vaak voor als individuen. Particulieren die hun woning op deze websites publiceren, kunnen binnen 24 uur 20-30 telefoontjes verwachten van makelaars die hen proberen te verleiden tot een exclusiviteitsovereenkomst. Ze zullen allemaal beweren dat ze een grote portefeuille van internationale klanten hebben die specifiek op zoek zijn naar het appartement dat u zojuist heeft gepubliceerd. Maar als je het gesprek in het Engels voortzet, hangen ze snel op.
Commissies
Verwacht hoge commissies te betalen. Verwacht als koper 3-5% commissie te betalen. Inderdaad, als koper…. in tegenstelling tot de meeste gebieden in Spanje (en in de rest van de wereld) rekenen makelaars in Valencia commissies aan zowel de koper als de verkoper. Het trieste is dat ze dit soms tot het allerlaatste moment “vergeten” te vermelden. Meer dan eens zijn kopers onaangenaam verrast met een last minute 3% onkostenvergoeding die ze niet zagen aankomen.
Aan de andere kant is de 3-5% vaak bespreekbaar, en als je met een projectmanager werkt, zou het zijn taak moeten zijn om dit voor je te onderhandelen. Houd er echter rekening mee dat de projectmanager hier een deel van krijgt, dus verwacht geen wonderen.
Opzoek naar de juiste plek
In dit hoofdstuk praten we over de opkomende gebieden in Valencia, de te vermijden gebieden en de nieuwe ontwikkelingen
Populaire wijken in Valencia
In het verleden hebben we al veel artikelen gepubliceerd over opkomende en interessante gebieden in Valencia. Natuurlijk wil iedereen weten waar de volgende Ruzafa zal zijn. Nog maar 20 jaar geleden was Ruzafa geen fijne wijk waar niemand wilde wonen. Niet omdat het onveilig was, maar omdat het werd verwaarloosd. Door de ligging, de mooie authentieke gebouwen en de infrastructuurwerken die er uiteindelijk kwamen, werd Ruzafa ineens populair en gingen de prijzen snel omhoog. Mensen die eind jaren negentig in onroerend goed in Ruzafa investeerden, hebben geen spijt van hun investering.
Waar is de volgende Ruzafa?
Dus welke buurt is de volgende Ruzafa? Veel mensen suggereerden dat Cabañal het zou kunnen zijn, en in feite zag deze maritieme wijk een behoorlijk aandeel buitenlandse investeerders. Maar de waarde van Cabañal groeit niet zo snel als sommigen hadden verwacht, en ongeduldige beleggers beginnen naar andere gebieden te kijken, zoals Nazareth, Patraix, Ayora en vooral Monteolivete.
In 2019 publiceerden we een serie “Onbekende maar interessante gebieden in Valencia” op het Blue Key-blog. In 10 afleveringen besprak vastgoedspecialist Brecht Van de Velde onbekende buurten op zoek naar “de volgende Ruzafa”. Hij sprak over Benimaclet, Nazaret, Malilla, La Zaidia, Ayora, Benicalap, Patraix, Monteolivete, Campanar en Nou Moles.
Om meer te weten te komen over de verschillende gebieden in Valencia verwijzen we naar onze Globexs blog. U kunt de artikelen “Waar wonen in Valencia” en “Waar wonen in Valencia als expat” raadplegen om de meest populaire gebieden te ontdekken, vooral vanuit het oogpunt van buitenlanders.
Wanneer we bij Blue Key naar onze persoonlijke mening worden gevraagd, hebben we het vaak over de omgeving van Monteolivete. Het is niet de mooiste wijk van Valencia, maar het ligt net ten zuiden van Ruzafa, naast de Riu Turia en relatief dicht bij de stranden. En de prijzen zijn zeer redelijk. Maar we noemen ook graag Malilla. Dit was van oudsher een “ver weg”-barrio, een beetje afgesneden van de rest van de stad vanwege de treinrails, maar het nieuwe Parque Central heeft dit gebied een directe toegang tot het stadscentrum en Ruzafa gegeven.
In de afgelopen 5 jaar hebben we nog nooit iemand aanbevolen om te investeren in Ruzafa of El Carmen, omdat we vinden dat de waarde van de eigendommen wordt overschat. Maar je weet nooit hoe Corona de toekomst gaat schilderen, en wellicht ontstaan er op deze gebieden weer nieuwe kansen. Wie weet?
Wijken waar je liever niet wilt wonen
Gelukkig heeft Valencia geen echte slechte wijken, in tegenstelling tot Barcelona of Madrid. Barcelona heeft El Raval of Barceloneta, waar misdaad en drugs zeer aanwezig zijn, maar dat is niet het geval in Valencia. In vergelijking met andere grote steden is Valencia erg veilig en geen bepaald gebied is echt te vermijden. Cabañal heeft nog steeds een paar onbetrouwbare straten met gecompliceerde buren (in de buurt van de uitbreiding van Blasco Ibañez en de Bloques Portuarios), en ik denk dat ik de buurt La Coma moet noemen, maar die ligt in Paterna, niet in de stad Valencia.
Als u overweegt een appartement in Valencia te kopen, hoeft u zich qua veiligheid niet al te veel zorgen te maken over de omgeving. Aan de andere kant, waar u zich zorgen over moet maken, zijn “okupa’s” (krakers). Sommige gebieden zijn gevoeliger voor dit probleem dan andere. Voordat u een woning koopt, dient u uw advocaat de buren te laten onderzoeken. Vermijd in ieder geval het kopen van een appartement in een gebouw waar al okupa’s zijn.
Nieuwe ontwikkelingen
Overal in Valencia duiken nieuwe ontwikkelingen op. Enerzijds kregen sommige projecten die vele jaren geleden begonnen maar in 2010 verlamd raakten door de crisis een doorstart in 2018-2019 en komen nu op de markt. En anderzijds moeten we de nieuwe stadsontwikkelingen en stadsuitbreidingsprojecten noemen, zoals Turianova, achter het La Fé-ziekenhuis. Ikon toren Valencia
De meeste nieuwe woontorens verrijzen ten zuiden van Monteolivete (Quatro Carreres), Nazareth en in Malilla in de zuidelijke buitenwijken van Valencia, en in Torrefiel/Benicalap in het noordelijke deel van Valencia. De meest iconische nieuwe ontwikkeling is de Ikon-toren, tegenover het Melia hotel, dicht bij het nieuwe Mestalla voetbalstadion. Kronos bouwt momenteel een 114 meter hoge woontoren ontworpen door de bekende architect Ricardo Bofill. De prijzen van de appartementen variëren van € 180.000 tot € 2 miljoen. Maar wil je daar echt wonen, zo ver weg van het stadscentrum?
Deze nieuwe torens zien er erg mooi uit en zijn voorzien van een zwembad, padelbaan, fitness, enz., maar ze lijken minder aantrekkelijk voor buitenlandse investeerders (hoewel een behoorlijk percentage van de kopers van deze nieuwe appartementen buitenlanders zijn). De reden is dat buitenlandse kopers meestal op zoek zijn naar iets meer dan bakstenen. Ze werden verliefd op de stad Valencia, op de levensstijl, de terrasjes, de smalle straatjes, het sociale leven. En deze nieuwe ontwikkelingen bieden precies het tegenovergestelde. Ze staan aan de rand van de stad, met hoge hekken, in lege gebieden met weinig of geen straatleven of sociale interactie tussen de buren.
Het lijkt erop dat de meeste promotors van deze nieuwe ontwikkelingen zich inderdaad richten op de lokale kopers, gezien de slechte kwaliteit van hun commerciële dienstverlening in een andere taal dan Spaans. Misschien moeten ze hun commerciële strategie veranderen en proberen de buitenlandse kopers te bereiken, ook vanwege het feit dat de prijzen van deze nieuwe appartementen erg hoog zijn. Blue Key helpt je bij het vinden van een appartement in Valencia
Dus hoe kan Blue Key u helpen het eigendom van uw dromen te vinden? Allereerst moeten we verduidelijken dat Blue Key geen makelaarskantoor is. We hebben geen vermeldingen en brengen geen commissies in rekening voor het onroerend goed dat u koopt. In feite is de “onroerend goed zoeken”-service (u helpen bij het vinden van een appartement in Valencia) die wij aanbieden een volledig gratis service.
Wij geven onafhankelijk en kosteloos advies aan potentiële kopers. Waarom is deze service gratis? Heel simpel: Wij verdienen geld met de andere 3 diensten: juridisch advies, vastgoedbeheer en verhuur. De “property search”-service is een gratis commerciële service die u zal overtuigen van onze expertise en marktkennis.
Bij Blue Key hebben we de juiste contacten. Wij kunnen u in contact brengen met betrouwbare vastgoedpartners, maar opereren volledig onafhankelijk van welk makelaarskantoor dan ook. Onze missie is om u onafhankelijk advies te geven en u uit te leggen hoe u een appartement in Valencia kunt kopen.
We leggen het proces uit en begeleiden je in je zoektocht.
Huurprijzen
Bij Blue Key geven we u graag een schatting van de huurinkomsten voordat u een woning koopt. De kernactiviteit van Globexs is middellange termijn verhuur aan expats. Veel van onze klanten sturen ons de links naar de appartementen waarin ze geïnteresseerd zijn en we proberen ze een idee te geven van een realistische huurinkomsten en bezettingsgraad, als ze het pand via Globexs aan expats zouden verhuren. Natuurlijk zet de huidige coronacrisis de boel op zijn kop, maar we delen graag onze verhuurexpertise met u.
Hoe zit het met Covid?
Potentiële investeerders die een appartement in Valencia willen kopen, vragen ons hoe Covid de prijzen beïnvloedt. Ik wou dat ik een duidelijk antwoord kon geven, maar helaas kan ik dat niet. Op dit moment (september 2020) is het nog onduidelijk wat de impact van de pandemie zal zijn op de huizenprijzen. Niemand weet hoe de situatie in 2021 zal zijn. Zullen de prijzen de komende tijd fors dalen? Eerlijk gezegd denk ik van niet.
Waarom buitenlandse investeerders de voorkeur geven aan Valencia boven Madrid of Barcelona
Bij Globexs / Blue Key hebben we verschillende artikelen geschreven waarin we Valencia al vergelijken met Madrid of Barcelona. Persoonlijk ben ik er nog steeds van overtuigd dat Valencia de beste plek is om te investeren in Spanje, omdat het simpelweg de beste plek is om te wonen in Spanje. Dat is natuurlijk een heel persoonlijke mening, en we hebben alle respect voor mensen die het hier niet mee eens zijn. We zijn ook dol op het noorden van Spanje, en we houden van Gijon en Bilbao. Het zijn geweldige steden met lieve mensen maar het weer zit niet mee. Valencia lijkt het allemaal te hebben: grootstedelijke stad, weinig criminaliteit, stranden, fantastisch klimaat, grote expatgemeenschap, redelijke vastgoedprijzen, enz…
In deze Blue Key blog kunt u het artikel lezen “Waarom buitenlandse investeerders de voorkeur geven aan Valencia boven Madrid of Barcelona“, waarin Clive Welland vertelt over de vastgoedprijzen, de lokale overheid en de belangrijkste bezienswaardigheden in Valencia. Een van de meest populaire Globexs-blogposts is “Waarom is het beter om in Valencia te wonen dan in Madrid of Barcelona“. Dit artikel is voor het eerst gepubliceerd in 2017 en bijgewerkt in 2020. Elke dag krijgen we vragen van buitenlanders die naar Valencia willen verhuizen of een appartement willen kopen in Valencia. We zijn toegewijd aan het helpen van iedereen die geïnteresseerd is in Valencia. We hebben een webpagina gemaakt met nuttige informatie voor expats en digitale nomaden in Valencia.
De volledige cirkel
Bij Blue Key helpen we buitenlanders bij het kopen van een appartement in Valencia. Wij sluiten de cirkel voor buitenlandse investeerders met een service op maat van A tot Z.
1. Vastgoed zoeken: we leggen onze klanten uit hoe ze een appartement in Valencia kunnen kopen. We leggen het proces en de te volgen stappen uit. Wij begeleiden u bij uw zoektocht en vertellen u welke gebieden u verkiest of vermijdt, en wij geven u een idee van potentiële huurinkomsten.
2. Juridische bijstand: Onze advocaten garanderen een minimale risico-investering. U heeft een onafhankelijke advocaat nodig wanneer u een appartement in Valencia koopt. Bij Globexs / Blue Key zijn we onafhankelijk van alle makelaarskantoren en daarom zijn we in de beste positie om uw rug te dekken en de risico’s te minimaliseren.
3. Return on Investment: De core-business van Gobexs is het verhuren van expats op middellange termijn. Als u eenmaal een appartement in Valencia heeft gekocht, kunnen wij het aan potentiële huurders aanbieden en u een behoorlijk rendement op uw investering geven.
4. Vastgoedbeheer: Wij onderhouden uw appartement in Valencia in perfecte staat, zelfs als u geen gebruik maakt van onze verhuurdiensten. Ons zusterbedrijf Nestor is een vastgoedbeheerbedrijf dat zich bezighoudt met schoonmaak, onderhoud en inrichting van appartementen in Valencia.
Neem contact op
Het is gemakkelijk om contact met ons op te nemen: stuur ons een e-mail naar [email protected] of loop gewoon langs bij ons kantoor in Ruzafa (Calle Pintor Salvador Abril 35, Valencia).
